Die private Baufinanzierung in Spanien

Das Prinzip der Baufinanzierung ist bei grundsätzlich bei jeder Bank in Spanien ähnlich: Grundvorrausetzung ist,  daß der Promotor (Bauherr) mit Eigenmitteln das Baugrundstück erwirbt und im Besitz einer gültigen Baugenehmigung ist. Sofern das Grundstück nicht bereits mit einer bestehenden Baugenehmigung erworben wird, hat der Bauherr in Zusammenarbeit mit einem in Spanien zugelassenen Architekten das Bauprojekt zu entwerfen und bei der Baubehörde genehmigen zu lassen.

Die Baufinanzierung einer spanischen Bank teilt sich auf in zwei Phasen. Dies ist zu Beginn die Bauphase ohne Tilgung und später die Tilgungsphase. Beide Phasen werden gleichzeitig bei der Hypothekenbestellung geregelt. In der Regel wird eine konkrete Gesamtlaufzeit - z.B. 15 Jahre - vereinbart. Von dieser Laufzeit werden zwischen 12 und 24 Monaten für die Bauphase festgelegt. In dieser Zeit findet eine Tilgung nicht statt. Eine erste Auszahlung erfolgt für gewöhnlich bei der Zeichnung der Hypothek. Während der Bauphase hat der Bauunternehmer dann die Möglichkeit, Auszahlungen von der Bank auf den Finanzierungsbetrag zu bekommen. Diese Auszahlungen erfolgen gemäß dem Baufortschritt, welcher durch den Architekten und den Gutachter bescheinigt werden. 20% der Darlehenssumme werden erst bei Vorlage der Baufertigstellungsbescheinigung der Architekten und der Bewohnbarkeitsbescheinigung der Baubehörde ausgezahlt. Bereitstellungszinsen, sind in Spanien während der Bauphase nicht zu zahlen. Es werden lediglich Zinsen Über bereits ausgezahltes Kapital berechnet. Nach Fertigstellung des Bauvorhabens bzw.  Ablauf der eingeräumten Tilgungsfreistellung geht die Finanzierung automatisch in die Tilgungsphase über, so wie bei den normalen Hypothekendarlehen in Spanien. 

Hier ein Beispiel für die Auszahlungen bei einer Baufinanzierung in Spanien:

Das Rechenbeispiel zeigt, daß bei der Baufinanzierung vor der Beantragung eine genaue Kostenberechnung notwendig ist. Denn wenn Sie während der Bauphase und vor Erhalt der Baufertigstellungsbescheinigung der Architekten und der Bewohnbarkeitsbescheinigung der Baubehörde die von der Bank gesperrten 40.000 Euro benötigen, werden Sie auf eigene Mittel zurückgreifen müssen oder gelangen in Liquiditätsprobleme.

Aus den Ausführungen ist zu erkennen, daß dem Wertgutachten bei der Baufinanzierung besondere Bedeutung zukommt. Es entscheidet wesentlich über die möglichen Finanzierungsbetrag. In Spanien gibt es die Besonderheit, daß in der Praxis ein Kostenvoranschlag über die Baukosten zur Vorlage bei der Baubehörde sowie ein tatsächlicher Kostenvoranschlag über die reellen Baukosten besteht. Letzterer ist immer höher und für das Wertgutachten ausschlaggebend. Deshalb sollte die Baufinanzierung möglichst frühzeitig bearbeitet werden, damit die Finanzierung individuell auf Ihre Bedürfnisse angepaßt werden kann und das Wertgutachten entsprechend hoch ausfällt. 

Aber auch während der Bauphase sind für einen reibungslosen Ablauf verschiedene Aspekte zu beachten, damit die Auszahlungen der Bank auch entsprechend Ihren finanziellen Bedürfnissen erfolgen können. Denn nichts ist ärgerlicher, als eine offene Rechnung, die die nächste Auszahlung und damit den Baufortschritt verzögern könnte. Unbedingt ist zu verhindern, daß noch während der Bauphase die eingeräumte Frist für die Tilgungsfreistellung abläuft. Denn dies würde zu zusätzlichen finanziellen Belastungen führen, die das gesamte Projekt gefährden können.